Aktualne ceny mieszkań w Gdańsku

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Gdańsku płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 13 079 zł. To spadek o -2,1%, czyli -277 zł wobec średniej z 2025 r. Analiza pokazuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych, zebrane w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie ceny ofertowe widoczne w ogłoszeniach. Innymi słowy, ten wykaz transakcji odpowiada na pytanie, ile faktycznie płacili kupujący.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ulice pod lupą
• Działki
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 13 079 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -2,1% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-277 zł na metrze)
• 11 294-14 919 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 650 139 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 48 m²
• +72% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +8,1% rocznie)
• rejon Jelitkowo - najdroższa część miasta: 20 597 zł/m²

Mediana wskazuje środkową wartość rynku, dlatego lepiej opisuje typową cenę niż pojedyncze rekordowe sprzedaże. Dla kupującego oznacza to, że przy podobnym metrażu, standardzie i lokalizacji realna cena może wyraźnie odbiegać od mediany całego miasta.

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów były o 3.0% tańsze od lokali z rynku wtórnego. Za metr na rynku pierwotnym płacono 12 881 zł, wobec 13 279 zł na rynku wtórnym. Różnica pokazuje, że sama nowość lokalu nie przesądza obecnie o wyższej cenie - istotne są także lokalizacja, skala oferty oraz struktura sprzedawanych mieszkań.

Cena metra a wielkość mieszkania

Najwyższą cenę za metr osiągały najmniejsze mieszkania: w segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 14 615 zł/m². W lokalach 90-120 m² było to 10 209 zł/m². Małe metraże zwykle mają wyższą cenę jednostkową, ponieważ całkowity budżet zakupu pozostaje bardziej dostępny, a podstawowe elementy mieszkania, takie jak kuchnia czy łazienka, zajmują relatywnie większą część powierzchni.

Mapa cen: rejony miasta

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Jelitkowo z medianą 20 597 zł/m². Na drugim biegunie znajduje się rejon Stare Szkoty, gdzie mediana wyniosła 6 684 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 208%, co pokazuje skalę zróżnicowania lokalnego rynku.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Różnice między rejonami wynikają przede wszystkim z położenia, dostępu do infrastruktury, charakteru zabudowy i struktury dostępnych lokali. W praktyce średnia miejska jest użytecznym punktem odniesienia, ale decyzje zakupowe warto porównywać z cenami właściwymi dla konkretnej części Gdańska.

Ulice pod lupą

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. Aleksandra Rożankowskiego - mediana 15 559 zł/m²
• ul. Aleja gen. Józefa Hallera - mediana 16 473 zł/m²
• ul. Przemyska - mediana 11 868 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższe ceny osiągała ul. Aleja gen. Józefa Hallera - 16 473 zł/m². Najniższą medianę odnotowano przy ul. Wielkopolska - 11 866 zł/m². Różnica wyniosła 4 607 zł na metrze, co dobrze pokazuje, że ceny transakcyjne mogą istotnie różnić się także w obrębie jednego miasta.

Działki

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy to 93 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 6 492 m². Segment gruntów rządzi się inną logiką niż mieszkania, ponieważ cena zależy nie tylko od lokalizacji, lecz także od powierzchni i możliwości zagospodarowania terenu.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 650 139 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC 2% to około 13 003 zł. Nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 4 146 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje silny wzrost długoterminowy. Mediana metra kwadratowego w Gdańsku wzrosła z 7 593 zł do 13 079 zł, czyli łącznie o +72%. Średnie tempo wyniosło +8,1% rocznie.

Obecny spadek o -2,1% nie zmienia obrazu całego okresu, ale wskazuje, że bieżąca dynamika jest wyraźnie słabsza od wieloletniego tempa wzrostu. Odpowiadając na pytanie, o ile wzrosły ceny, warto więc rozdzielić perspektywę krótkoterminową od zmian od 2019 r.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa pomorskiego objętych monitoringiem to 9 697 zł/m². W Gdańsku metr był zatem droższy o 3 382 zł.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W Gdyni, położonej 13 km od Gdańska, mediana była niższa o 1 220 zł/m². Zestawienie pokazuje cenową premię Gdańska na tle najbliższego otoczenia.

Komentarz analityczny

Lokalny barometr wskazuje na korektę: mediana 13 079 zł/m² była o -2,1% i -277 zł niższa niż średnia z 2025 r. Jednocześnie w dłuższym horyzoncie rynek pozostaje znacznie wyżej niż w 2019 r., gdy metr kosztował 7 593 zł. Łączny wzrost o +72% oraz średnie tempo +8,1% rocznie pokazują, że obecny ruch nie przekreśla wcześniejszej historii wzrostu cen.

Na tle największych rynków kraju Gdańsk wpisuje się w bardziej zróżnicowany obraz. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/mkw. i była wyższa o 7% r/r, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/mkw. przy wzroście o 3% r/r (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. w największych aglomeracjach na rynku pierwotnym obserwowano stabilizację, z lokalnymi zmianami od około -1,2% do -1,4% r/r oraz do +2,1% r/r zależnie od miasta (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Znaczenie dla lokalnych cen ma również podaż. W II kwartale 2026 r. do sprzedaży na siedmiu największych rynkach trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej r/r (JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Jeśli niższy napływ nowej oferty ogranicza wybór kupujących, może stabilizować ceny w segmentach o trwałym popycie. Z drugiej strony szeroka dostępność lokali w konkretnych częściach miasta może wzmacniać konkurencję cenową.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli popyt będzie poprawiał się szybciej niż podaż, presja na ceny może wrócić. Jeżeli natomiast kupujący zachowają ostrożność, a oferta pozostanie szeroka, możliwy jest dalszy okres stabilizacji lub lokalnych obniżek.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Gdańsku?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 13 079 zł/m², a połowa transakcji mieściła się między 11 294 a 14 919 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Gdańsku rosną, czy spadają?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy była o -2,1%, czyli o -277 zł/m², niższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę odnotowano na rejonie Jelitkowo - 20 597 zł/m². Najniższa dotyczy rejonu Stare Szkoty - 6 684 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Gdańsku?

W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 14 615 zł/m², a dla mieszkań 35-45 m² było to 13 172 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Nie. Mediana na rynku pierwotnym wyniosła 12 881 zł/m², a na rynku wtórnym 13 279 zł/m², czyli rynek pierwotny był o 3.0% tańszy.

Ile kosztuje działka w Gdańsku?

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 93 zł/m², a typowa parcela miała 6 492 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 476 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-02-05; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.