Budowa linii 110 kV Kąty Rybackie-Nowy Dwór Gdański – czy warto negocjować z inwestorem?

Budowa infrastruktury energetycznej coraz częściej obejmuje prywatne nieruchomości. W powiecie nowodworskim trwa realizacja linii napowietrznej 110 kV relacji Kąty Rybackie-Nowy Dwór Gdański, co rodzi spory między inwestorem a właścicielami gruntów. Choć inwestycje tego typu są potrzebne dla bezpieczeństwa energetycznego regionu, ich realizacja wymaga wyważenia interesu publicznego i praw właścicieli nieruchomości. W praktyce z perspektywy właścicieli gruntów jednym z najistotniejszych etapów takiej inwestycji są negocjacje prowadzone z inwestorem.

Budowa linii 110 kV Kąty Rybackie-Nowy Dwór Gdański – inwestycja celu publicznego

Budowa linii napowietrznej 110 kV na trasie Kąty Rybackie-Nowy Dwór Gdański stanowi inwestycję celu publicznego o istotnym znaczeniu dla bezpieczeństwa energetycznego regionu. Realizacja tego typu przedsięwzięcia wiąże się jednak nie tylko z aspektami technicznymi i środowiskowymi, ale również z szeregiem uprawnień oraz obowiązków właścicieli nieruchomości, przez które przebiega planowana infrastruktura.

Podstawą prawną ingerencji w prawo własności są przede wszystkim przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, tzw. specustawy energetycznej oraz regulacje dotyczące planowania i zagospodarowania przestrzennego. Linie elektroenergetyczne wysokiego napięcia kwalifikowane są jako inwestycje celu publicznego, co umożliwia zastosowanie szczególnych trybów pozyskiwania praw do gruntów. W praktyce bardzo często oznacza to, że właściciel nieruchomości nie może sprzeciwić się realizacji inwestycji na swojej działce. Nie oznacza to jednak, że powinien bezwarunkowo zgadzać się na każdą propozycję przedstawioną przez inwestora.

Prawa właścicieli nieruchomości

W przypadku inwestycji takich jak linia 110 kV Kąty Rybackie-Nowy Dwór Gdański szczególnie istotne jest prowadzenie dialogu z mieszkańcami i właścicielami gruntów już na wczesnym etapie projektu. Właściciele mają bowiem prawo do ochrony swojej własności, a wszelkie ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości powinny wynikać z przepisów prawa, decyzji administracyjnych lub porozumienia zawartego z inwestorem. W praktyce inwestorzy często przedstawiają właścicielom gruntów gotowe projekty umów i dokumentów bez dokładnego wyjaśnienia, jakie ograniczenia i uprawnienia wiążą się z ich treścią. Na tym etapie niezwykle ważna jest dokładna analiza dokumentów oraz ocena, czy proponowane warunki odpowiednio zabezpieczają interes właściciela. Podpisanie dokumentów bez wcześniejszego zapoznania się z ich treścią może prowadzić do sytuacji, w której właściciel:

• otrzyma zbyt niskie wynagrodzenie,
• zgodzi się na zbyt szerokie uprawnienia inwestora,
• zaakceptuje niekorzystny przebieg urządzeń przesyłowych,
• utraci możliwość dochodzenia części roszczeń.

Na co zwrócić uwagę przy negocjacjach z przedsiębiorstwem przesyłowym?

Warto pamiętać, że negocjacje nie są utrudnianiem inwestycji, lecz naturalnym etapem procesu, który pozwala właścicielowi zabezpieczyć swoje interesy.

Dobrze przeprowadzone negocjacje mogą pozwolić na uzyskanie warunków korzystniejszych niż te proponowane przez inwestora na początku, a także precyzyjne określenie wzajemnych praw i obowiązków stron, co ograniczy ryzyko sporów na dalszych etapach inwestycji. Co zatem warto negocjować?

Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu

Prawidłowo ustalone wynagrodzenie powinno rekompensować nie tylko sam fakt korzystania z gruntu przez przedsiębiorstwo przesyłowe, ale również uwzględniać ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości przez właściciela oraz ewentualny spadek wartości nieruchomości wynikający z lokalizacji urządzeń przesyłowych. Na wysokość wynagrodzenia wpływają między innymi:

• powierzchnia pasa służebności,
• wartość rynkowa gruntu,
• stopień ingerencji w prawo własności,
• zakres ograniczeń dotyczących korzystania z nieruchomości.

Sposób korzystania z nieruchomości

W umowie warto dokładnie określić lokalizację urządzeń przesyłowych, zakres pasa służebności oraz czynności, jakie przedsiębiorstwo będzie mogło wykonywać na nieruchomości.

W interesie właściciela jest, aby zakres ten był możliwie precyzyjny i ograniczony do niezbędnego minimum. Nieprecyzyjnie określona służebność przesyłu może w przyszłości utrudniać korzystanie z nieruchomości, w szczególności jej zabudowę, przekształcenie lub sprzedaż.

Sposób dostępu do urządzeń

Istotne jest, aby przedsiębiorstwo przesyłowe – poza sytuacjami awaryjnymi – informowało właściciela o planowanych pracach oraz w miarę możliwości uzgadniało z nim ich termin. Warto również ustalić drogę dojazdową do urządzeń, tak aby dojazd odbywał się jedną stałą trasą i w możliwie najmniejszym stopniu wpływał na korzystanie z pozostałej części nieruchomości.

Sposób naprawy szkód

Istotne są również uzgodnienia dotyczące naprawienia przez przedsiębiorstwo szkód powstałych podczas wykonywania uprawnień wynikających ze służebności przesyłu. Już na etapie negocjacji warto ustalić zasady naprawienia szkody, a w przypadku braku możliwości przywrócenia nieruchomości do poprzedniego stanu – podstawy i sposób wypłaty odszkodowania.

Dlaczego warto negocjować?

Dobrze poprowadzone negocjacje pozwalają właścicielowi ograniczyć uciążliwości związane z posadowieniem urządzeń energetycznych na nieruchomości, a także uzyskać wynagrodzenie odpowiadające rzeczywistej ingerencji w prawo własności.

Jeżeli właściciel nie czuje się pewnie lub treść przedstawionych dokumentów budzi jego wątpliwości, warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika. Pomoże on nie tylko w negocjowaniu odpowiedniego wynagrodzenia, ale również zadba o to, aby w umowie znalazły się postanowienia uwzględniające indywidualne potrzeby właściciela i minimalizujące potencjalne niedogodności związane z posadowieniem urządzeń przesyłowych.

Jak wskazuje radca prawny Michał Śliwa z Kancelarii Adwokatów i Radców Prawnych Łebek, Madej i Wspólnicy , odpowiednio przygotowana umowa może ograniczyć ryzyko przyszłych problemów związanych z korzystaniem z nieruchomości.

Rekompensata za istniejące urządzenia przesyłowe – o czym warto wiedzieć?

Warto pamiętać, że prawo do odszkodowania nie dotyczy wyłącznie nowych inwestycji. Wielu właścicieli nieruchomości posiada na swoich działkach urządzenia przesyłowe – takie jak linie energetyczne, słupy, gazociągi czy rurociągi – które zostały posadowione wiele lat temu, a właściciele nigdy nie otrzymali z tego tytułu należnego wynagrodzenia. Jeżeli stan prawny takich urządzeń nie został dotychczas uregulowany, właściciel może dochodzić:

• wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
• ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu na przyszłość,
• odszkodowania za ograniczenia związane z korzystaniem z gruntu.

Podsumowanie

Budowa linii napowietrznej 110 kV Kąty Rybackie-Nowy Dwór Gdański może istotnie wpływać na prywatne nieruchomości w województwie pomorskim. Dlatego właściciele gruntów powinni dokładnie analizować przedstawiane dokumenty i świadomie prowadzić negocjacje.

Właściciel nieruchomości nie jest stroną pozbawioną praw – przeciwnie, posiada konkretne uprawnienia, które może wykorzystać dla ochrony swoich interesów. Dobrze przeprowadzone negocjacje pozwalają wypracować rozwiązania korzystne dla obu stron i uniknąć długotrwałych sporów. Jeżeli jednak właściciel ma wątpliwości co do proponowanych warunków, warto skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika.

Artykuł, który Państwo przeczytali, jest sponsorowany przez Kancelarię Adwokatów i Radców Prawnych Łebek, Madej i Wspólnicy sp. k. z siedzibą we Wrocławiu. Jednocześnie informujemy, że niniejszy materiał stanowi informowanie o wykonywaniu zawodu radcy prawnego w rozumieniu art. 31 ust. 2 Kodeksu Etyki Radcy Prawnego oraz informację handlową w rozumieniu § 23 ust. 2 Kodeksu Etyki Adwokackiej.